Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, najczęściej stosowane w celu zabezpieczenia kredytu bankowego, wykorzystanego np. na remont domu, zakup mieszkania czy rozwój firmy. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby wpis hipoteki do księgi wieczystej ustanowić na rzecz osoby fizycznej lub kontrahenta. Choć w wielu kręgach dom lub mieszkanie obciążone hipoteką to nieruchomość „gorszego sortu”, czasami to jedyny sposób na pozyskanie większej sumy pieniędzy. Niestety nie wszyscy mają świadomość, jakie konsekwencje niesie ze sobą wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Zakup mieszkania obciążonego hipoteką
W obecnych czasach zakup mieszkania/domu obciążonego hipoteką nie jest niczym niezwykłym i nie należy „bać się” takiego rozwiązania. Musisz jednak wiedzieć, że hipoteka przypisana jest do nieruchomości, nie zaś jej właściciela. Jeśli zatem poprzedni właściciel nie spłaci długu (np. kredytu hipotecznego), wierzyciel hipoteczny ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń poprzez zlicytowanie nieruchomości, nawet jeśli należy ona już do nowego właściciela.
Oczywiście istnieją odpowiednie formalności, które zabezpieczają interesy nabywcy nieruchomości i ograniczają ryzyko związane z zakupem zadłużonego mieszkania. Przy tego typu transakcjach wskazane jest, aby umowa przedwstępna została sporządzona przez notariusza. Ponadto duże znaczenie ma osoba wierzyciela hipotecznego – jeśli wpis hipoteki do księgi wieczystej ustanowiono na rzecz osoby fizycznej, wówczas bank może odmówić sfinansowania zakupu takiej nieruchomości.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej – konsekwencje dla właściciela nieruchomości
Wierzyciel hipoteczny widniejący w Dziale IV księgi wieczystej ma pierwszeństwo w dochodzeniu swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi (nieujawnionymi w KW). Może się jednak zdarzyć, że egzekucja długów właściciela nieruchomości będzie prowadzona na rzecz innych wierzycieli. Jednak nawet w tej sytuacji pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej zostaną w pierwszej kolejności przeznaczone na spłatę wierzyciela hipotecznego (np. banku). Reszta (o ile coś zostanie) może być przekazana na pokrycie roszczeń innych wierzycieli, np. kontrahentów. Prawo przewiduje jednak wyjątki od zasady, mianowicie kwota uzyskana z licytacji musi najpierw pokryć koszty egzekucji, a także (jeśli występują) należności alimentacyjne oraz należności za pracę.
Warto jednak wiedzieć, że sam wpis hipoteki do księgi wieczystej nie uprawnia wierzyciela do wszczęcia egzekucji. Wierzyciel musi najpierw uzyskać nakaz sądowy lub nakaz zapłaty za klauzulą wykonalności, co wymaga postępowania sądowego. Jednak w przypadku kredytów hipotecznych banki mają ułatwione zadanie. Wymuszają na kliencie podpisanie klauzuli o poddaniu się dobrowolnej egzekucji w razie niespłacenia kredytu. Taki zapis w akcie notarialnym wystarczy, aby doszło do postępowania egzekucyjnego i w konsekwencji do zlicytowania nieruchomości.